开发强度是城市规划的“牛鼻子

　　从形态上观察中国现在的城市，它们有一个共同的特征：建成区快速扩张，土地开发强度越来越高。所谓建成区，是指城市行政区范围内经过征用的土地和实际建设发展起来的非农业生产建设地段，它包括市区集中连片的部分以及分散在近郊区与城市有着密切联系，具有基本完善的市政公用设施的城市建设用地（如机场、铁路编组站、污水处理厂、通讯电台等）。所谓开发强度，就是在一定空间中建设空间占到整个区域面积的比重，简单来说就是水泥板面积占整个空间的比重。建筑密度和容积率是两个最能反映土地开发强度的指标。建成区面积和开发强度之间一般不存在相关关系。当然，如果建成区面积扩张较快，就会诱发较高的开发强度。

　　从1990年到2000年，中国城市的建成区面积从1.22万平方公里增长到2.18万平方公里，增长78.3%；到2010年，这个数字达到4.05万平方公里，又增长85.5%。然而，建成区的使用效率正在下降。数据显示，中国城市的人口密度，从2000年的每平方公里0.99万人，下降到2009年的0.89万人；建成区的产出强度，从1990年的GDP/每平方公里0.79亿元增加到2000年的2.97亿元，再到2009年的7.05亿元。

　　我国很多城市化地区，人均GDP刚刚超过1万美元，开发强度已大大高于一些人均GDP达到4-6万美元及以上的国家和地区。上海的总面积是近7000平方公里，开发强度已经达到36.5%，若扣除崇明、长兴、横沙等不宜大规模开发的1000多平方公里的三岛面积，则开发强度近50%。北京的面积是1.6万平方公里，若扣掉不宜开发的1万平方公里的山区，开发强度是48%。国际上，大巴黎的开发强度是21%，大伦敦为23.7%，日本三大都市圈平均的开发强度是15%，东京的开发强度最高也只有29.4%。香港、深圳、东莞大体上属于同一尺度空间单元，香港的开发强度为21%，深圳、东莞分别为46.9%和42.3%。在香港，灌丛、草地、湿地占了整个面积的66%，其中500平方公里以上的面积，也就是说一半被划为受保护地区。

　　长期以来，我国城市建设的一个特点就是“铺摊子”。即便现在认识到应该注意调整经济发展方式，也主要是将眼光投注在产业结构调整上，而忽略空间结构调整。然而，最近在上海市第六次规划土地工作会议上，上海市主要领导强调，编制规划既要积极、更要稳妥，既要有为、也要无为，重视留白。该守住不能变的，就要确保不突破底线，该与时俱进、面向未来的，就要为我们的子孙留足空间。在城市规划中“留白”，其真谛就是要在建成区增加生态空间，就是要降低开发强度。

　　专业人士有一个判断，在我国的城市（镇）中，已经变为水泥板的地方，基本上可以满足我国工业化和城镇化的需要。所以，现有市镇再扩大建成区，再提高土地开发强度，不仅几无必要，而且将坚决杜绝。上海还提出，城市终极规模的锁定，建设用地规模只减不增，积极探索高密度条件下建设生态宜居城市的新路子。如果能够做到，对于我国的生态文明建设和新型城镇化是一大幸事，老百姓对环境质量和幸福生活的追求就有可能实现。所以，在今后推进新型城镇化的过程中，特别是在土地城镇化方面，主要任务是在存量上做文章，不要再去做增量的文章，争取做到建设空间总量上的占补平衡。为此，我们要进行相关的体制改革，相关的标准修订，使开发强度这个指标符合生态文明建设和新型城镇化的要求。（